제2롯데월드건축문제점...

제2롯데월드를 둘러싼 이슈 5가지

안전·비용분담 등 ‘첩첩산중’

잠실 제2롯데월드 조감도. 제2롯데월드 개발이 허용된 지난 1월 7일. 이 소식을 가장 먼저 반긴 사람은 누구였을까. 잠실 주민도, 롯데그룹 직원도 아닌 신격호 롯데그룹 회장이었을 것이다. 94년 롯데그룹이 초고층 건물 가능 여부를 서울시에 질의한 것을 시작으로 무려 15년여 동안 끌어온 숙원사업이라 맘고생도 적잖게 했을 터다. 공군과 치열한 논란을 벌인 끝에 따낸 사업으로 신 회장 입장에선 더욱 뜻 깊을 수밖에 없다. 하지만 이제 갓 허락만 받았을 뿐이다. 곳곳에 난관이 도사리고 있다. 갑작스런 허용 탓에 ‘대기업 특혜’ 논란이 끊이질 않고 야당은 물론 한나라당 내부에서조차 반대 의견이 만만찮다. 성남시민들이 제기한 고도제한 논란에다 교통 혼잡 등 부작용까지 우려된다. 그야말로 첩첩산중인 셈이다. 롯데는 이런 걸림돌을 어떻게 헤쳐갈 수 있을까. 제2롯데월드 개발을 둘러싼 이슈를 심층 해부했다. 이슈 1. 경제유발효과 얼마나 있나? 250만명 고용효과 의문 제2롯데월드 허용에는 ‘경제 살리기’라는 명분이 큰 영향을 미친 것으로 알려진다. 우선 롯데 측 얘기부터 들어보는 게 순서다. 제2롯데월드는 서울 송파구 신천동 일대에 들어서는 지하 5층, 지상 112층 높이의 초고층 빌딩으로 총 사업비만 2조원에 달한다. 연면적만 60만7849㎡며 백화점, 쇼핑몰, 6성급 호텔을 비롯해 오피스, 면세점 등 각종 부대시설이 들어선다. 공사기간에 연 인원 250만여명, 완공 뒤에는 2만3000여명의 고용창출효과를 볼 수 있을 것으로 롯데 측은 전망한다. 이후 관광객 200만명 유치, 4조8000억원의 생산유발효과가 있을 것이란 예측도 나온다. 하지만 사업비를 제외하고 나머지 수치는 어디까지나 예측치에 불과하다. 경제 살리기 취지를 생각한다면 공사가 언제 들어가느냐가 가장 중요하다. 늦어도 올 하반기에 공사가 들어가야 경제 살리기란 명분에 맞출 수 있기 때문이다. 롯데는 정식 허가가 나는 대로 이르면 올 상반기 1조7000억원을 투입, 즉시 공사에 착수한다는 입장이지만 현실적으로 쉽지 않다. 설계도는 나왔다고 하지만 공군과의 협의 과정이 남아 있는 데다가 성남시와의 갈등도 여전히 풀어야 할 숙제다. 계절적인 요소도 감안해야 한다. 한겨울에 공사를 시작할 수 없는 노릇이다. 빨라도 3월 이후나 하반기가 될 전망인데 이 또한 협의 과정이 원만하게 이뤄졌다는 가정이 전제됐을 때 얘기다. 만약 공사가 내년으로 넘어간다면 경제효과를 예측하긴 현실적으로 어렵다. 공사에 따른 고용효과도 따져 봐야 한다. 과연 초고층 건물이 노동집약적인 공사가 될까. 직접 비교는 어렵지만 삼성물산이 아랍에미리트연방(UAE) 두바이에 건설 중인 160층 버즈 두바이를 참조할 만하다. 이 건물을 짓는 데 들어간 하루 최대 출력인원은 4000명 정도인 것으로 알려진다. 롯데에서 매일 4000여명을 고용한다고 하면 연 146만명이란 계산이 나온다. 롯데에서 밝히는 250만명과도 꽤 차이가 난다. 더군다나 삼성이 두바이에서 고용한 인력들은 대부분 인도, 파키스탄 등에서 싼 값에 고용한 일용직들이다. 내국인의 3D 기피현상과 높은 인건비를 감안하면 현실적으로 롯데의 예상만큼 고용되기는 어렵다는 게 정설이다. 한태욱 대신증권 부동산전문위원은 “토목 공사와 달리 초고층빌딩은 사람 손보다는 기계의 힘을 많이 빌리기 때문에 높은 고용효과를 기대하기는 현실적으로 어렵다”고 말했다. 완공 후 관광효과에 대해서도 의문을 제기한다. 롯데에선 초고층 건물이 서울을 대표하는 기념비적 건축물로 인식돼 관광객이 20~30% 증가할 것으로 내다보고 이는 외화 획득과 고용창출효과로 이어진다고 설명한다. 양재모 한양사이버대 부동산학과 교수는 “5년 이내의 단기적인 관광유입효과는 있을 수 있으나 초고층빌딩만으로 외국 관광객이 유치된다는 것은 국외 사례를 보더라도 설득력이 떨어진다”고 지적했다. 이슈 2. 안전엔 문제없나? “3도 틀면 안전” vs “공항기능 제한” 2007년 7월 행정협의조정위원회는 심의 끝에 ‘초고층 건물을 건립할 경우 비행안전에 지장을 줄 수 있다’는 국방부 의견을 받아들였다. 하지만 1년여가 지난 뒤 새해 1월, 상황은 돌변했다. 국방부가 성남 공군기지(서울공항) 동편 활주로 방향을 약 3도 정도 틀면 건물이 들어설 수 있다는 쪽으로 선회한 것. 물론 비행 안전 및 작전운영 여건 보장을 위한 장비와 시설 보완이 뒤따라야 한다는 전제를 붙였지만 사실상 허용한다는 입장이다.

문제는 이렇게 됐을 경우 과연 안전성을 담보할 수 있느냐다. 공군본부 관계자는 “가장 좋은 대안은 민간에서 요구하는 기지 이전이다. 하지만 전술에 차질을 빚는 것은 물론 이전까지 오랜 시일이 걸리기 때문에 보다 안전한 방안을 마련한 것”이라고 말했다. 하지만 국회 국방위 소속 일부 의원들은 물론 일부 국방 전문가들 시각도 다르다. 서종표 민주당 의원은 “군사시설이 최초에 자리를 잡을 때는 전략적으로 모든 것을 감안한 것이다. 그런데 민간에서 요구한다고 허가 내주는 식이면 다른 군사보호구역 내 주민들 역시 가만히 있지 않을 것”이라고 말했다. 아울러 서 의원은 “실제 전쟁이 벌어졌을 때 제2롯데월드 때문에 이를 피해 오른쪽으로만 비행해야 한다면 공항 기능에 많은 제한을 받을 소지가 크다”라고 덧붙였다. 전직 장성 출신인 관계자 역시 “군이 무조건 막은 것이 아니라 555m 높이가 무리가 있다는 것이었는데 이번 조처는 14년 동안 군의 일관된 논리를 스스로 무너뜨린 꼴”이라고 말했다. 당사자인 국방부 입장은 어떨까. 접근 항공기의 비행경로 감시, 제2롯데월드 접근 경고 등이 가능한 정밀감시장비 설치, 기지를 수시로 드나드는 항공기의 경우 지형인식경조체계 장착, 제2롯데월드 건물 내 최종 경고체계 구축 등이 이뤄진다면 안전상 큰 문제가 없다는 입장이다. 공군본부 관계자는 “철저히 수익자 부담원칙을 바탕으로 마련된 안인 만큼 롯데 측의 적극적인 검토가 뒷받침된다면 추진하더라도 문제는 없다”고 말했다. 이슈 3. 활주로 변경 비용 부담은 어떻게? 군 3000억원, 롯데 1000억원 이견 성남기지 활주로 변경 비용 산정을 놓고도 롯데와 공군 간 갈등이 빚어질 것으로 전망된다. 처음 발표 당시 동편 활주로를 3도 조정할 경우 500억∼1000억원가량의 예산이 필요한 것으로 알려졌지만 이는 어디까지나 추정치다. 안전장치를 얼마나 마련하느냐에 따라 그 금액은 달라질 것이다. 군 당국은 활주로가 변경되는 것만큼 이를 보완할 이중 삼중의 안전장치가 필요하다는 입장이다. 그렇게 된다면 롯데가 처음 생각했던 비용을 크게 뛰어넘을 수 있다. 군 당국은 3000억원 이상, 롯데는 1000억원 안팎으로 비용을 예상한다는 얘기가 흘러나오는 것도 사실 여부를 떠나 양측 간 견해 차이가 그만큼 크다는 것을 보여준다. 결국 문제는 협의 과정에서 롯데가 군에서 제시한 ‘비행안전 유해사항’을 얼마나 수용할지에 달렸다.

물론 롯데에선 “비행안전에 관련된 비용을 부담하겠다”는 큰 원칙을 세워두고 있지만 공군이 제시한 사항을 순순히 받아들일 가능성은 낮다. 이미 두 관계자들은 한 차례 만나 의견을 교환한 것으로 알려졌다. 간단한 상견례 수준이었다고 하지만 롯데와 군 당국이 보는 시각차는 상당한 것으로 전해진다. 군 실무 관계자는 “군 당국의 입장에선 비용 문제를 떠나 안전 측면에서 다각도로 검토하고 있다”며 “자칫 군이 안전 문제를 빌미로 버티고 있다는 여론을 형성할까봐 솔직히 걱정된다”고 말했다. 이슈 4. 개발 부작용은 없나? 교통량 30% 늘어 교통대란 불 보듯 제2롯데월드 개발의 최대 복병은 바로 교통 대란이다. 지난해 송파구청이 잠실역 네거리를 오가는 출근시간대 평균속도를 조사한 결과 동쪽을 가로질러 올림픽로로 갈 경우 시속 26.1㎞, 서쪽으로 갈 경우 17.7㎞로 측정됐다. 문제는 교통상황이 더욱 악화될 것이란 점이다. 잠실 재건축 단지 입주에 위례신도시 건설까지 겹치면 하루 교통량은 64만대, 하루 유동인구는 185만명으로 교통량이 현재 대비 31% 증가할 전망이다. 강동송파환경운동연합 관계자는 “지금도 교통개선책이 없는데 제2롯데월드까지 들어설 경우 교통대책은 어떻게 마련할지 상식적으로 이해가 안 된다”라고 말했다. 조명래 단국대 도시계획과 교수 역시 “탄천변 도로 신설 등 광역교통계획을 마련한다고 하지만 교통대란은 현실화할 것”이라며 “제2롯데월드가 세워지는 인근 교통인접지역의 일조권 문제 역시 쟁점이 될 것”이라고 우려했다. 롯데그룹과 송파구청 측은 대안 마련에 부심 중인 것으로 알려졌다. 우선 송파구는 제2양재대로, 장지동길 신설 등 구 일대 33개 광역 교통개선대책을 마련하고 오는 2013년까지 총 사업비 4조3780억원을 투입할 예정이다. 롯데그룹 역시 문제가 된 잠실사거리 교통체계 개선을 위해 650억원을 지원하기로 한 데 이어 약 1000억원을 투입해 잠실사거리 지하광장을 약 2645㎡(800여평)에서 1만1570㎡(3500여평)로 확장해 대중교통 이용률을 높이는 방안을 계획 중이다. 이슈 5. 성남시민 반발 어떻게 무마할까? 고도제한 해제 전향적 검토 중 제2롯데월드 허용 방침에 가장 민감하게 반응하는 곳이 성남시와 시민단체들이다. 골자는 현행 45m인 고도제한을 영장산 기준인 193m 이하로 완화해달라는 것. 성남시 관계자는 “관 내 26개의 재개발지역이 있는데 현행 45m로는 아파트 13층 정도밖에 지을 수 없어 사업성이 떨어진다”며 “근본적으로 시가지를 정비할 시점인데 대기업 민원은 들어주면서 성남시민의 민원은 외면하는 것 아니냐는 시각이 팽배하다”고 말했다. 정치권 반응도 이와 크게 다르지 않다. 국회 국방위 소속 김영우 의원은 “정부가 국가 안보를 위해 희생해온 군 접경지역 주민의 민원 해결에는 늑장 대응하다 제2롯데월드는 승인해줬다는 인상을 주는 건 문제가 있다”며 “롯데뿐 아니라 군사시설 주변 지역 주민들의 처우를 형평성 있게 해주는 것이 국민의 신뢰를 얻는 길”이라고 말했다. 국방부도 무조건 규제 일변도를 취하지는 않을 전망이다. 국방부에 따르면 서울공항 동편 활주로 변경에 따른 고도제한 해제 지역 면적은 약 1300만㎡에 달한다. 국방부 관계자는 “성남의 재개발지역이 해제 지역에 해당되지 않는다는 점에서 롯데월드 문제와 직접적인 관련은 없지만, 성남 고도제한 해제에 대해서도 적극적으로 검토하고 있다”라고 전했다. [부동산시장 파급효과는?] ■ 잠실주공5단지 용도변경 기대감에 ‘들썩’ 잠실 제2롯데월드 개발 허용으로 주변 부동산시장도 한껏 들썩이고 있다. 벌써부터 송파구 잠실, 신천동 일대 아파트값은 오름세로 돌아섰다. 신천동 미성, 장미, 파크리오단지는 1월 들어 호가가 5000만원씩 올랐다. 특히 잠실 주공5단지의 경우 한때 송파구에서 추진하다 특혜 시비 등으로 무산된 ‘상업용지 용도변경’이 다시 추진될 수 있다는 기대감이 완연하다. 주공5단지 119㎡는 지난해 말 10억5000만원 정도였지만 어느새 12억2000만원에 거래되고 있다. 물론 서울시는 여전히 용도변경에 ‘불허’ 방침을 고수하고 있다. 전망도 대체로 긍정적이다. 롯데 측 말대로 주변 관광객이 지금보다 20~30% 늘면 인근 상권이 활성화되고 점포 임대, 주거 수요가 늘어날 수밖에 없다. 서울시도 이미 지하철 2호선 종합운동장역에서 5호선 몽촌토성역까지 이어지는 올림픽로 일대 모텔촌을 없애고 업무용 빌딩을 대거 확충토록 하는 지구단위계획 재정비안을 통과시켰다. 또 잠실종합운동장 일대 부지에 대규모 컨벤션센터를 건립하는 방안도 함께 추진 중이다. 이를 통해 석촌호수 주변이나 방이동 일대 먹자골목, 신천역 상권이 직접적인 수혜를 입을 전망이다. 덩달아 인근 삼전동, 송파동, 잠실본동, 석촌동 단독주택의 개발 압력도 높아질 전망이다. 특히 제2롯데월드가 들어서는 잠실 지역은 2, 8호선 등 지하철 대중교통 중심지로 발달해왔고 진입 수요가 많다는 게 매력이다. 덕분에 앞으로 오피스 중심지 역할까지 기대할 수 있다. 김학권 세중코리아 사장은 “송파권에 턱없이 부족했던 오피스 밀집지가 들어서면 오히려 강남 테헤란로 오피스 밀집지 교통 체증이 줄어드는 효과를 볼 수 있다”며 “지난해 하반기처럼 공급 집중에 따른 가격 하락은 없을 것”이라고 예상한다. 개발 자체의 ‘상징성’도 있다. 양재모 한양사이버대 교수는 “제2롯데월드 개발이 본격 시작되면 주변 초고층주상복합단지 개발이 가능해질 것이고 이 일대 재건축단지에 새로운 호재가 될 것”이라고 기대했다. 물론 경기 침체가 복병이다. 전 세계 경기 회복이 내년 이후로 미뤄진다면 집값 상승세가 오래 갈 수 없다. 또 제2롯데월드 개발이 이번에 갑자기 등장한 게 아닌 15년 전 나타난 호재라 이미 집값에 반영된 것도 문제다. 양용화 외환은행 부동산팀장은 “당장은 기대감 속에 호가와 매매가의 동반 상승세가 나타날 것”이라면서도 “추격 매수세가 뒷받침되지 않으면 오히려 실망감에 가격이 하락할 가능성도 높다”고 우려했다. [인터뷰 / 김영순 서울 송파구청장] ■ 대중교통 개편으로 교통난 해결할 것 제2롯데월드가 완공될 경우 파급효과를 어느 정도로 예상하고 있나요. 완공 후 연간 내외국인 관광객 1000만명 유치, 2억달러 이상 관광수입효과를 가져올 수 있습니다. 송파구는 이미 잠실권역의 대규모 공연장을 중심으로 문화와 역사를 특화시킨 문화관광벨트 사업을 추진하고 있는데요, 제2롯데월드 건립으로 독보적인 문화관광벨트를 만들 수 있을 거라 기대합니다. 교통문제가 우려됩니다. 제2롯데월드뿐 아니라 거여마천뉴타운(2015년)이나 위례신도시(2013년) 등 대규모 개발사업을 앞두고 있어 대책을 꾸준히 강구해왔어요. 제2롯데월드 건설에 따른 잠실사거리 교통량 폭증에 대비해 잠실사거리 지하에 대중교통환승센터를 건립할 예정입니다. 잠실사거리로 모여드는 버스의 14%를 지하로 유입시키고 잠실사거리 주변 교차로에 대한 교통체계개선 사업을 시행할 계획이죠. 이를 위해 잠실대교 남단의 잠실5단지 이면도로인 가람길과 장미아파트 단지 구간에 지하차도를 설치해 교통 단절구간 연결을 추진하고 있어요. 1단계로 파크리오 아파트 단지 이면도로인 잠사길을 연결하고 2단계로 성내천 제방을 경유해 아산병원길과 연결합니다. 최종적으로는 풍납동 및 천호 지역까지 교통을 연계하는 교통량 분산 및 교통체계 개선을 진행 중입니다. 대중교통 활성화를 위해 지하철 9호선 3단계 구간을 조기착공하고 지하철 3호선을 오금역까지 연장해 지하철 2·3·5·8·9호선 네트워크가 완성될 겁니다. 물론 도로 확장, 대중교통수단 확충만이 능사가 아닙니다. 주민 스스로 자동차 이용을 자제하고 대중교통을 이용하거나, 건강을 위해서라도 자전거 타기나 걷기를 실천하는 쪽으로 유도할 계획이죠. 초고층빌딩 건설로 발생하는 일조권 피해에 대해선 대책이 있습니까. 일조권은 전용주거지역 및 일반주거지역 내에 건축물을 짓는 경우 정북 방향으로부터 건축물 높이의 2분의 1 이상을 이격해 북측 토지에 대한 일조를 확보하는 게 기준입니다. 제2롯데월드의 경우 일반상업지역 내 건축물이라 일조권 기준을 적용받지 않죠. 사업부지 북측의 신천동 지역도 상업지역으로서 법률적으로는 일조권을 보장받지 않게 됩니다. 다만 ‘현실적인’ 일조권, 조망권 피해사항에 대해선 서울시에서 건축허가 전 환경영향평가를 충분히 고려하도록 해 피해를 최소화할 예정이죠.